Produto comparativo insígnia
Ingar R.E.A.L. Score — mercados imobiliários para o investidor internacional
β Beta metodológicav0.9.1-betaAtualizado
Beta metodológica — motor auditado; metodologia em refinamento (auditoria externa v2)
O Ingar R.E.A.L. Score avalia mercados imobiliários em quatro pilares independentes — Return (retorno), Exposure (exposição), Access (fricção de entrada/saída) e Liquidity (liquidez) — cada um de 0 a 100, composto por métricas com fonte, data e grau de qualidade publicados. Os pilares não se somam num ranking geral: investidores diferentes ponderam diferente, e coroar um "melhor país" seria marketing, não dados. Em vez disso, o Score publica rankings por sete perfis de investidor com regras explícitas. Resultado v0.9.1-beta: nenhum mercado dos onze alcança os quatro pilares na banda alta; o Uruguai é o único país da América Latina com Exposure na banda alta e fricção regulatória direta nula; Bogotá lidera o Return; Santiago lidera Access e Liquidez na América Latina; Cidade do México, a valorização em 5 anos.
Os 4 pilares por cidade
| Cidade | R | E | A | L |
|---|---|---|---|---|
| Asunción | 64médio | 45médio | 79alto | 39médio |
| Bogotá | 94alto | 28baixo | 77alto | 70alto |
| Buenos Aires | 26baixo | 9baixo | 46médio | 61médio |
| Ciudad de México | 86alto | 37médio | 31baixo | 60médio |
| Lima | 74alto | 40médio | 78alto | 66médio |
| MadridReferência global | 73alto | 79alto | 64médio | 83alto |
| MiamiReferência global | 90alto | 88alto | 86alto | 51médio |
| Montevideu | 57médio | 77alto | 66médio | 71alto |
| Punta del Este | 11baixo | 77alto | 66médio | 63médio |
| Santiago | 10baixo | 64médio | 80alto | 88alto |
| São Paulo | 62médio | 27baixo | 73alto | 0baixo |
Cada pilar 0–100 (100 = melhor para o investidor). Os pilares NÃO se somam num único número: não há “melhor país”. Expanda cada cidade para ver suas métricas com fonte, data e grau.
Cortes de banda:alto 67–100médio 34–66baixo 0–33
Cortes fixos e públicos sobre o score 0-100: ALTO ≥ 67 · MÉDIO 34-66 · BAIXO ≤ 33.
Value — poder de compra (não pontua)
m² por USD 200.000. Affordability contextual — fora do pilar Return de propósito (auditoria externa v2).
| Cidade | m² por USD 200k |
|---|---|
| São Paulo | 125 m² |
| Asunción | 111 m² |
| Bogotá | 109 m² |
| Lima | 95 m² |
| Buenos Aires | 89 m² |
| Santiago | 76 m² |
| Montevideu | 72 m² |
| Ciudad de México | 59 m² |
| Punta del Este | 56 m² |
| Miami | 54 m² |
| Madrid | 35 m² |
＋ Asunción — Ver métricas
R · Retorno — 64(inclui métrica grau C (declarada))
| Rentabilidade líquida anual estimada (%) — após impostos | 3,3Bdireta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variação de preços em 5 anos em USD (%, 2021-2026; ponto médio do intervalo publicado) | 29Cdireta | variação em 5 anos (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposição — 45(inclui métrica grau C (declarada))
| Rating soberano (notch 1-22, média de S&P/Moody's/Fitch — numérico, de DATOS) | 12,7Adireta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 24Adireta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Regime cambial + conversibilidade (escala publicada 0-100) | 95Cmodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Riscos físicos (terremoto + furacão + enchente + costeiro, 0-12) | 4Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Índice ND-GAIN de adaptação climática (0-100, país) | 47,8Adireta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acesso — 79(inclui métrica grau C (declarada))
| Custos totais de compra (% — soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador)soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador (quem-paga conforme o cenário documentado por cidade) | 1,66Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restrição efetiva sobre o ativo padrão urbano (0-100; 0 = compra direta, sem restrição) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricção de repatriação + conta bancária + pedágio de saída (escala publicada) | 5Cmodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Custo de posse anual EFETIVO (% da fatura real / valor de mercado do imóvel padrão)imóvel padrão ICHS = mediana 1794 USD/m² (2026-07-15) × 65 m² = 116,637 USD · imposto imobiliário de 1% sobre a avaliação fiscal ≈20% do mercado (avaliações do SNC muito defasadas) — tabela-4: "~1% avaliação fiscal baixa" | 0,2Cmodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 39(liquidez estimada, grau C)
| Tempo mediano de venda (dias) | 240Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Custos totais de saída (% sobre o preço — componentes v2)comissão de 5-5,5%, o vendedor paga tudo | 5,25Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 111 m²/200k · 1.794 USD/m² — contextual — não pontua em nenhum pilar (auditoria v2: affordability não é retorno)
＋ Bogotá — Ver métricas
R · Retorno — 94
| Rentabilidade líquida anual estimada (%) — após impostos | 4,3Bdireta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variação de preços em 5 anos em USD (%, 2021-2026; ponto médio do intervalo publicado) | 55,5Adireta | variação em 5 anos (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposição — 28
| Rating soberano (notch 1-22, média de S&P/Moody's/Fitch — numérico, de DATOS) | 11,3Adireta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 37Adireta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Regime cambial + conversibilidade (escala publicada 0-100) | 65Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Riscos físicos (terremoto + furacão + enchente + costeiro, 0-12) | 5Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Índice ND-GAIN de adaptação climática (0-100, país) | 50,5Adireta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acesso — 77
| Custos totais de compra (% — soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador)soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador (quem-paga conforme o cenário documentado por cidade) | 2,54Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restrição efetiva sobre o ativo padrão urbano (0-100; 0 = compra direta, sem restrição) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricção de repatriação + conta bancária + pedágio de saída (escala publicada) | 4Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Custo de posse anual EFETIVO (% da fatura real / valor de mercado do imóvel padrão)imóvel padrão ICHS = mediana 1828 USD/m² (2026-07-15) × 65 m² = 118,791 USD · IPTU ~8‰ (faixa residencial média, Res SDH-000194 2026) sobre avaliação ≈80% do mercado (cadastro de Bogotá atualizado em 2026) | 0,64Bmodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 70(liquidez estimada, grau C)
| Tempo mediano de venda (dias) | 165Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Custos totais de saída (% sobre o preço — componentes v2)comissão de 3% + IVA | 3,6Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 109 m²/200k · 1.828 USD/m² — contextual — não pontua em nenhum pilar (auditoria v2: affordability não é retorno)
＋ Buenos Aires — Ver métricas
R · Retorno — 26
| Rentabilidade líquida anual estimada (%) — após impostos | 1,8Bdireta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variação de preços em 5 anos em USD (%, 2021-2026; ponto médio do intervalo publicado) | 7,8Bdireta | variação em 5 anos (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposição — 9(inclui métrica grau C (declarada))
| Rating soberano (notch 1-22, média de S&P/Moody's/Fitch — numérico, de DATOS) | 5Adireta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 36Adireta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Regime cambial + conversibilidade (escala publicada 0-100) | 65Cmodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Riscos físicos (terremoto + furacão + enchente + costeiro, 0-12) | 8Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Índice ND-GAIN de adaptação climática (0-100, país) | 50,4Adireta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acesso — 46(inclui métrica grau C (declarada))
| Custos totais de compra (% — soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador)soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador (quem-paga conforme o cenário documentado por cidade) | 7,55Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restrição efetiva sobre o ativo padrão urbano (0-100; 0 = compra direta, sem restrição) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricção de repatriação + conta bancária + pedágio de saída (escala publicada) | 8Cmodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Custo de posse anual EFETIVO (% da fatura real / valor de mercado do imóvel padrão)imóvel padrão ICHS = mediana 2245 USD/m² (2026-07-14) × 65 m² = 145,943 USD · imposto imobiliário/ABL ~0,85% + bens pessoais (responsável substituto) 0,5% sobre avaliação fiscal ≈35% do mercado (AGIP/Ley 23966) | 0,47Bmodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 61(liquidez estimada, grau C)
| Tempo mediano de venda (dias) | 163Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Custos totais de saída (% sobre o preço — componentes v2)ITI revogado; selo de 1,75%, metade para cada parte | 4,5Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 89 m²/200k · 2.245 USD/m² — contextual — não pontua em nenhum pilar (auditoria v2: affordability não é retorno)
＋ Ciudad de México — Ver métricas
R · Retorno — 86
| Rentabilidade líquida anual estimada (%) — após impostos | 3,6Bdireta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variação de preços em 5 anos em USD (%, 2021-2026; ponto médio do intervalo publicado) | 71Adireta | variação em 5 anos (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposição — 37
| Rating soberano (notch 1-22, média de S&P/Moody's/Fitch — numérico, de DATOS) | 13,7Adireta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 27Adireta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Regime cambial + conversibilidade (escala publicada 0-100) | 85Bmodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Riscos físicos (terremoto + furacão + enchente + costeiro, 0-12) | 9Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Índice ND-GAIN de adaptação climática (0-100, país) | 47,6Adireta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acesso — 31
| Custos totais de compra (% — soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador)soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador (quem-paga conforme o cenário documentado por cidade) | 6,7Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restrição efetiva sobre o ativo padrão urbano (0-100; 0 = compra direta, sem restrição) | 5Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricção de repatriação + conta bancária + pedágio de saída (escala publicada) | 4Bmodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Custo de posse anual EFETIVO (% da fatura real / valor de mercado do imóvel padrão)imóvel padrão ICHS = mediana 3362 USD/m² (2026-07-14) × 65 m² = 218,536 USD · IPTU pelo art. 130 do CFCDMX, faixas baixas (cadastral ≈60% do mercado; o padrão de ~2,4M MXN cai na faixa D de cota fixa) ≈0,10% do mercado — bate com a tabela-4 (~0,1%) | 0,1Bmodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 60(liquidez estimada, grau C)
| Tempo mediano de venda (dias) | 135Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Custos totais de saída (% sobre o preço — componentes v2)comissão do vendedor de 3-7% + IVA | 5Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 59 m²/200k · 3.362 USD/m² — contextual — não pontua em nenhum pilar (auditoria v2: affordability não é retorno)
＋ Lima — Ver métricas
R · Retorno — 74
| Rentabilidade líquida anual estimada (%) — após impostos | 4,2Bdireta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variação de preços em 5 anos em USD (%, 2021-2026; ponto médio do intervalo publicado) | 8Adireta | variação em 5 anos (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposição — 40
| Rating soberano (notch 1-22, média de S&P/Moody's/Fitch — numérico, de DATOS) | 14Adireta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 30Adireta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Regime cambial + conversibilidade (escala publicada 0-100) | 85Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Riscos físicos (terremoto + furacão + enchente + costeiro, 0-12) | 9Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Índice ND-GAIN de adaptação climática (0-100, país) | 48,3Adireta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acesso — 78
| Custos totais de compra (% — soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador)soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador (quem-paga conforme o cenário documentado por cidade) | 3,7Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restrição efetiva sobre o ativo padrão urbano (0-100; 0 = compra direta, sem restrição) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricção de repatriação + conta bancária + pedágio de saída (escala publicada) | 3Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Custo de posse anual EFETIVO (% da fatura real / valor de mercado do imóvel padrão)imóvel padrão ICHS = mediana 2106 USD/m² (2026-07-15) × 65 m² = 136,878 USD · IPTU em faixas de UIT 0,2/0,6/1,0% (UIT 2026 S/5.500, TUO da Lei Tributária Municipal) sobre autoavaliação ≈45% do mercado | 0,2Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 66(liquidez estimada, grau C)
| Tempo mediano de venda (dias) | 120Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Custos totais de saída (% sobre o preço — componentes v2)comissão de 3-5% + IGV | 4,7Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 95 m²/200k · 2.106 USD/m² — contextual — não pontua em nenhum pilar (auditoria v2: affordability não é retorno)
＋ Madrid — Ver métricas
R · Retorno — 73
| Rentabilidade líquida anual estimada (%) — após impostos | 3,4Bdireta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variação de preços em 5 anos em USD (%, 2021-2026; ponto médio do intervalo publicado)variação em moeda forte nativa (EUR/USD; var_usd não se aplica — a moeda local é a referência) | 46,5Adireta | variação em 5 anos (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposição — 79
| Rating soberano (notch 1-22, média de S&P/Moody's/Fitch — numérico, de DATOS) | 17,3Adireta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 55Adireta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Regime cambial + conversibilidade (escala publicada 0-100) | 95Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Riscos físicos (terremoto + furacão + enchente + costeiro, 0-12) | 2Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Índice ND-GAIN de adaptação climática (0-100, país) | 61,7Adireta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acesso — 64
| Custos totais de compra (% — soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador)soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador (quem-paga conforme o cenário documentado por cidade) | 6,45Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restrição efetiva sobre o ativo padrão urbano (0-100; 0 = compra direta, sem restrição) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricção de repatriação + conta bancária + pedágio de saída (escala publicada) | 4Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Custo de posse anual EFETIVO (% da fatura real / valor de mercado do imóvel padrão)imóvel padrão ICHS = mediana 5689 USD/m² (2026-07-16) × 65 m² = 369,768 USD · IBI de 0,414% (Prefeitura de Madri 2026) sobre valor cadastral ≈50% do mercado (laudo de 2011 defasado) | 0,21Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 83
| Tempo mediano de venda (dias) | 68Baprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Custos totais de saída (% sobre o preço — componentes v2)comissão do vendedor de 3-5% (mais-valia municipal à parte, sobre o ganho) | 4Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 35 m²/200k · 5.689 USD/m² — contextual — não pontua em nenhum pilar (auditoria v2: affordability não é retorno)
＋ Miami — Ver métricas
R · Retorno — 90
| Rentabilidade líquida anual estimada (%) — após impostos | 4Bdireta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variação de preços em 5 anos em USD (%, 2021-2026; ponto médio do intervalo publicado)variação em moeda forte nativa (EUR/USD; var_usd não se aplica — a moeda local é a referência) | 59,5Adireta | variação em 5 anos (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposição — 88
| Rating soberano (notch 1-22, média de S&P/Moody's/Fitch — numérico, de DATOS) | 21,3Adireta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 64Adireta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Regime cambial + conversibilidade (escala publicada 0-100) | 95Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Riscos físicos (terremoto + furacão + enchente + costeiro, 0-12) | 10Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Índice ND-GAIN de adaptação climática (0-100, país) | 65,7Adireta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acesso — 86
| Custos totais de compra (% — soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador)soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador (quem-paga conforme o cenário documentado por cidade) | 0,52Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restrição efetiva sobre o ativo padrão urbano (0-100; 0 = compra direta, sem restrição) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricção de repatriação + conta bancária + pedágio de saída (escala publicada) | 2Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Custo de posse anual EFETIVO (% da fatura real / valor de mercado do imóvel padrão)imóvel padrão ICHS = mediana 3716 USD/m² (2026-07-17) × 65 m² = 241,563 USD · millage da City of Miami de 19,9878 (2026) sobre base tributável ≈90% do preço (just value − costs of sale; sem homestead para não residente) — o mais alto do conjunto | 1,8Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 51
| Tempo mediano de venda (dias) | 106Baprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Custos totais de saída (% sobre o preço — componentes v2)CENÁRIO: o vendedor paga as duas pontas ~5,5% + doc stamp 0,6-1,05% | 6,3Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 54 m²/200k · 3.716 USD/m² — contextual — não pontua em nenhum pilar (auditoria v2: affordability não é retorno)
＋ Montevideu — Ver métricas
R · Retorno — 57
| Rentabilidade líquida anual estimada (%) — após impostos | 3,3Bdireta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variação de preços em 5 anos em USD (%, 2021-2026; ponto médio do intervalo publicado) | 10Bdireta | variação em 5 anos (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposição — 77
| Rating soberano (notch 1-22, média de S&P/Moody's/Fitch — numérico, de DATOS) | 14,7Adireta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 73Adireta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Regime cambial + conversibilidade (escala publicada 0-100) | 95Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Riscos físicos (terremoto + furacão + enchente + costeiro, 0-12) | 5Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Índice ND-GAIN de adaptação climática (0-100, país) | 54,7Adireta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acesso — 66
| Custos totais de compra (% — soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador)soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador (quem-paga conforme o cenário documentado por cidade) | 9,32Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restrição efetiva sobre o ativo padrão urbano (0-100; 0 = compra direta, sem restrição) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricção de repatriação + conta bancária + pedágio de saída (escala publicada) | 0Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Custo de posse anual EFETIVO (% da fatura real / valor de mercado do imóvel padrão)imóvel padrão ICHS = mediana 2789 USD/m² (2026-07-14) × 65 m² = 181,285 USD · contribuição municipal em faixas de 0,25/0,75/1,35/1,80% + taxa de ensino primário ~0,20% sobre valor cadastral ≈⅓ do mercado (guia Ingar / Prefeitura de Montevidéu, 2026) | 0,3Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 71(liquidez estimada, grau C)
| Tempo mediano de venda (dias) | 90Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Custos totais de saída (% sobre o preço — componentes v2)comissão de 3% + IVA; ITP de 2% sobre o valor cadastral ≈ 0,5-1,5% do preço | 4,7Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 72 m²/200k · 2.789 USD/m² — contextual — não pontua em nenhum pilar (auditoria v2: affordability não é retorno)
＋ Punta del Este — Ver métricas
R · Retorno — 11
| Rentabilidade líquida anual estimada (%) — após impostos | 1Bdireta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variação de preços em 5 anos em USD (%, 2021-2026; ponto médio do intervalo publicado) | 10Bdireta | variação em 5 anos (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposição — 77
| Rating soberano (notch 1-22, média de S&P/Moody's/Fitch — numérico, de DATOS) | 14,7Adireta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 73Adireta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Regime cambial + conversibilidade (escala publicada 0-100) | 95Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Riscos físicos (terremoto + furacão + enchente + costeiro, 0-12) | 5Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Índice ND-GAIN de adaptação climática (0-100, país) | 54,7Adireta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acesso — 66
| Custos totais de compra (% — soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador)soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador (quem-paga conforme o cenário documentado por cidade) | 9,32Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restrição efetiva sobre o ativo padrão urbano (0-100; 0 = compra direta, sem restrição) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricção de repatriação + conta bancária + pedágio de saída (escala publicada) | 0Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Custo de posse anual EFETIVO (% da fatura real / valor de mercado do imóvel padrão)imóvel padrão ICHS = mediana 3592 USD/m² (2026-07-14) × 65 m² = 233,480 USD · contribuição municipal em faixas de 0,25/0,75/1,35/1,80% + taxa de ensino primário ~0,20% sobre valor cadastral ≈⅓ do mercado (guia Ingar / Prefeitura de Montevidéu, 2026) — faixas de Maldonado assimiladas às de Montevidéu (não verificadas) | 0,35Bmodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 63(liquidez estimada, grau C)
| Tempo mediano de venda (dias) | 130Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Custos totais de saída (% sobre o preço — componentes v2)comissão de 3,66-4%; ITP de 2% sobre o valor cadastral | 4,85Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 56 m²/200k · 3.597 USD/m² — contextual — não pontua em nenhum pilar (auditoria v2: affordability não é retorno)
＋ Santiago — Ver métricas
R · Retorno — 10
| Rentabilidade líquida anual estimada (%) — após impostos | 1,5Bdireta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variação de preços em 5 anos em USD (%, 2021-2026; ponto médio do intervalo publicado) | -18,5Adireta | variação em 5 anos (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposição — 64
| Rating soberano (notch 1-22, média de S&P/Moody's/Fitch — numérico, de DATOS) | 16,7Adireta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 63Adireta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Regime cambial + conversibilidade (escala publicada 0-100) | 75Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Riscos físicos (terremoto + furacão + enchente + costeiro, 0-12) | 6Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Índice ND-GAIN de adaptação climática (0-100, país) | 60,1Adireta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acesso — 80
| Custos totais de compra (% — soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador)soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador (quem-paga conforme o cenário documentado por cidade) | 2,98Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restrição efetiva sobre o ativo padrão urbano (0-100; 0 = compra direta, sem restrição) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricção de repatriação + conta bancária + pedágio de saída (escala publicada) | 3Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Custo de posse anual EFETIVO (% da fatura real / valor de mercado do imóvel padrão)imóvel padrão ICHS = mediana 2643 USD/m² (2026-07-18) × 65 m² = 171,810 USD · contribuições de 0,933% sobre o excedente da avaliação fiscal (≈70% do mercado) acima da isenção habitacional de 61,7M CLP (SII 2026) | 0,29Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 88(liquidez estimada, grau C)
| Tempo mediano de venda (dias) | 135Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Custos totais de saída (% sobre o preço — componentes v2)comissão de 2% + IVA; sem ITP | 2,4Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 76 m²/200k · 2.643 USD/m² — contextual — não pontua em nenhum pilar (auditoria v2: affordability não é retorno)
＋ São Paulo — Ver métricas
R · Retorno — 62
| Rentabilidade líquida anual estimada (%) — após impostos | 3Bdireta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variação de preços em 5 anos em USD (%, 2021-2026; ponto médio do intervalo publicado) | 38Adireta | variação em 5 anos (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposição — 27
| Rating soberano (notch 1-22, média de S&P/Moody's/Fitch — numérico, de DATOS) | 11,3Adireta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 35Adireta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Regime cambial + conversibilidade (escala publicada 0-100) | 65Bmodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Riscos físicos (terremoto + furacão + enchente + costeiro, 0-12) | 5Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Índice ND-GAIN de adaptação climática (0-100, país) | 50,7Adireta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acesso — 73
| Custos totais de compra (% — soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador)soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador (quem-paga conforme o cenário documentado por cidade) | 3,76Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restrição efetiva sobre o ativo padrão urbano (0-100; 0 = compra direta, sem restrição) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricção de repatriação + conta bancária + pedágio de saída (escala publicada) | 4Bmodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Custo de posse anual EFETIVO (% da fatura real / valor de mercado do imóvel padrão)imóvel padrão ICHS = mediana 1600 USD/m² (2026-07-18) × 65 m² = 103,973 USD · IPTU residencial de 1% sobre o valor venal ≈65% do mercado, menos o desconto da faixa de 260-390k BRL (Pref. SP 2026) → ~0,55% do mercado | 0,55Bmodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 0(liquidez estimada, grau C)
| Tempo mediano de venda (dias) | 353Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Custos totais de saída (% sobre o preço — componentes v2)comissão de 6-8% paga pelo vendedor; ITBI pago pelo comprador | 7Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 125 m²/200k · 1.600 USD/m² — contextual — não pontua em nenhum pilar (auditoria v2: affordability não é retorno)
Rankings por perfil de investidor
Em vez de coroar um país, ordenamos segundo o que cada perfil prioriza, com regras explícitas e públicas.
Menor exposição institucional e macro
- 1Miami88
- 2Madrid79
- 3Montevideu77
- 4Punta del Este77
- 5Santiago64
Máxima renda
- 1Bogotá4.3
- 2Lima4.2
- 3Miami4
- 4Ciudad de México3.6
- 5Madrid3.4
Máxima valorização
- 1Ciudad de México71
- 2Miami59.5
- 3Bogotá55.5
- 4Madrid46.5
- 5São Paulo38
Saída menos custosa
- 1Santiago2.4
- 2Bogotá3.6
- 3Madrid4
- 4Buenos Aires4.5
- 5Lima4.7
Liquidez integral
- 1Santiago88
- 2Madrid83
- 3Montevideu71
- 4Bogotá70
- 5Lima66
Investimento + residência
- 1Bogotá77
- 2São Paulo73
- 3Montevideu66
- 4Punta del Este66
- 5Ciudad de México31
Liquidez estimada (grau C — não entra em Saída rápida)
- Buenos Aires — ~163 diasC
- São Paulo — ~353 diasC
- Santiago — ~135 diasC
- Bogotá — ~165 diasC
- Ciudad de México — ~135 diasC
- Asunción — ~240 diasC
- Lima — ~120 diasC
- Montevideu — ~90 diasC
- Punta del Este — ~130 diasC
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